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临港，发生了重大变化

时间：2023-04-05 16:50:01 来源: 环线房产咨询

上月底，规划和自然资源局公布了全年供地计划。 整体变动不大，唯独临港天翻地覆。


(资料图片)

01

2022年临港赚足了眼球，商品住房用地目标达到190-200公顷，占全市30%以上。

没办法，临港2035年人口要达到250万人，压力大。

2022年上海全年供地计划

要人来，卖房子是很好的方法。房子卖了就有人过来住，上海空着的房子不多。

然而临港今年供地计划大幅跳水，只有20-25公顷。

2023年上海供地计划

短短一年，目标骤减90%。

其实去年下半年临港房子、土地就都卖不动了。

2022年第一批土拍，临港大出风头，一次拿出8幅宅地全部拍出。

2022年第一批土拍临港地块

环二拿到这张表就知道临港楼市不行了，大部分土块都需要当地国企托底——央企都不敢来买地了。

2022年第二批土拍，临港的土地供应量调整为：0。

2022年全年，临港完成住宅供应70多公顷，目标完成率不足40%。

这样的背景下，今年临港真的没底气推出大量宅地。

土地流拍，目前不被允许。

环线从来没否定临港发展，我们有集中力量办大事的优势，临港的产业目标或许可以达成。

2023年上海市重大工程（科技产业类）一共77个，临港独占16个。

甚至不用到2035年临港的GDP就可以达到1万亿，毕竟还有通货膨胀嘛。

企业容易控制、项目容易控制，人却没那么听话。

临港的新增项目多，却不能保证人口一定顺利流入。

临港新房卖不动、土拍不顺利，本质就是人口流入不达目标。

没那么多人，房子卖给谁去？

2022年临港计划供应宅地190-200公顷，按容积率2.0计算就是4万套房子，可以吸引人口10万人以上。

到2035年还有13年，新增人口130万，再加上保障房、租客等等，完成250万目标有可能。

现在调整成20-25公顷，对应着4000套房子，1万多人。

这数据，连大虹桥、唐镇都不如。

临港的产业目标我们不去讨论，至少人口目标严重落后计划。

02

另一个值得关注的问题是，临港的供地指标调整给谁了？

如果看总体计划，今年商品房用地指标有所下滑，下滑幅度却不大。

这个目标环二都怀疑能不能完成，毕竟2021-2025一共才2000公顷的总体目标。

平均每年就400公顷，现在每年计划都超额，后面怎么收尾？

仅对这次计划而言，临港的供地指标匀给了浦东、闵行、虹口。

2022年虹口没有公开土拍，仅有一幅旧改地块。

随着北外滩的大力开发，虹口继续发力，旧改力度也在提升。

北外滩土地储备不小，住宅用地高达26幅，总面积达到39万方。

不过绝大多数都是里弄别墅，限高12米以内。普通人参与的机会不多了。

浦东供地指标一直不足，三分之一的经济总量仅给了20%不到的宅地指标，导致浦东房地产市场内卷严重（《 》）。

2023年浦东新房供应量增大，饥渴状态得到缓解。

2023年土拍计划也提升至130-145公顷，占全市总量26%以上。

如果计入临港，占比将超过30%，终于与浦东经济情况匹配。

闵行遇到了瓶颈期，2022年开始大力开发前湾、吴泾，试图取得新的突破（《 》）。

所以闵行供地指标提升在预料内。

大虹桥原来主战场是新虹街道，后来转移到徐泾镇，现在徐泾土储不多，华漕提上了开发日程。

华漕自身土地不多，合并诸翟、纪王后获得大量土储。这里之前是农村、旧厂房，现在全部拆除，即将打造全新片区前湾。

闵行南部原来是产业为主，4月初刚出炉新的单元规划，也对居住提出了新的要求。

南北两翼齐飞，闵行将再次迎来新的发展。

土拍计划是判断发展方向非常好的指标，大家有哪些补充内容，欢迎留言讨论。

以上为正文

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